私は純資産の半分をこれらの投資につぎ込みました

Sep 28, 2023

ほとんどの投資家は、資産のほぼすべてを債券や株式に投資します。 起業家とプライベートエクイティ投資家の家族の出身である私には、このアプローチの魅力がまったく理解できません。

絆は支配しやすい彼らは文字通り何も支払っておらず、インフレから保護していないためです。 せいぜい分散効果が得られる程度ですが、この分散には多額のコストがかかり、長期志向の投資家にとってはほとんど不必要です。

もう一方の、株は少し難しい 。 理論的には、長期にわたって優れた収益を生み出しています。 ただし、これは非常に理論的なものです。 極度のボラティリティと収入の欠如は最終的に忍耐力を失うことになるため、ほとんどの個人投資家はこうした高いリターンの恩恵を受けることができませんでした。 一度も売買することなく、何十年も同じ銘柄を保有し続ける投資家はほとんどいません。

さらに、株式に投資する場合、何に投資するのかを理解する必要があります。 しかし、ちょっと本当のことを考えてみましょう。 少し挑発的に聞こえるかもしれませんが、ビジネスマンでもない限り、ビジネスについてほとんど知らないでしょう。 中小企業を経営し、その複雑さをすべて理解することは非常に難しく、予測不可能です。 挑戦しようとする人のほとんどは失敗に終わります。

では、Apple (AAPL)、Netflix (NFLX)、Amazon (AMZN) などの数十億ドル規模の企業の株式を購入する場合、これらの投資を理解することは本当に現実的でしょうか?

会社に深く関与していなくても、非常に複雑で不確実な仮定を立てることが求められます。 プロのアナリストが正確に行うことはできませんし、おそらく趣味としてパートタイムで投資を行っているでしょう。

私はこれらの株をまったく理解できませんでしたが、この限界があることは認識しました。 ほとんどの人は、自分のスキルを著しく過大評価している投資家として。 彼らは勝者を選び、市場に勝つことができると考えています。

実際には、アクティブな株式投資家の99％がパッシブETFやインデックスファンドのパフォーマンスをアンダーパフォームしています。 JPモルガンの調査によると、過去20年間に平均的な投資家が得た年間リターンはわずか2.6%でした。

したがって、大多数の投資家にとって株式は不適切な投資であると言っても過言ではないと思います。 それらはほとんど収入を生み出さないかもしれませんが、非常に不安定で、最終的には投機的な感覚を与え、忍耐力を失い、パニックに陥ります。

株も債券もなくなった。 ほとんどの人にとって、それらは貧弱な投資です。

これは私たちに何を残すのでしょうか？

私はいつも、投資にもっと大きな魅力を見出してきました。不動産。高額で安定した収入が得られ、インフレから保護され、時間の経過とともに価値が高まり、非常に理解しやすいものです。

家賃を払ってくれるテナントがいる。 供給が限られているにも関わらず、需要が増加した結果、不動産の価値が上昇しました（魅力的な場所に土地をさらに増産しているわけではありません）。 そして、そのかなりの部分を安い住宅ローンで調達して、現実的に年間収益率12％〜15％を達成することができます。

6～7%のキャップレートで購入

半分を3%の金利で融資

年間 2 ～ 3% の値上がり

= 年間収益率 12 ～ 15%

最も重要なことは、株式投資家とは異なり、不動産投資家は最悪のときにパニックを起こして売却する可能性が低いため、実際に不動産投資家がこれらの収益を上げているということです。 不動産は多額の収入をもたらしてくれるので、辛抱強く続けることができます。

長期にわたって、不動産は、より多くの収入を支払い、リスクが低いにもかかわらず、株式や債券よりも高い（レバレッジなしの）収益率を生み出してきました。

不動産は世界最大の資産クラスですが、ほとんどの投資家は主な住居以外では不動産にほとんど投資していません。 彼らは、アパートコミュニティ、オフィスビル、小売センター、ホテル、森林地帯、その他の不動産投資よりも、伝統的な株式や債券を好みます。

私はその逆をします。 これが私の投資アプローチを非常にユニークなものにしているのです。

個人的には以上の投資をしています私の純資産の50%は不動産に投資されています。また、プライベート・エクイティ不動産の経歴があるにもかかわらず、私は主に上場 REIT に投資しています。

さて、皆さんの多くが次のように言うことはすでに承知しています。

しかし…REITって株ですよね？

短い答えは「はい」です。 厳密に言えば、REITは株式会社として構成されており、その会社の株式を購入することで投資します。

ただし、実際的に言えば、REIT は不動産投資であり、従来の株式とは大きく異なります。 最も重要なことは、REIT は法人税を支払わないこと、収入の 90% を配当金として分配しなければならないこと、そして不動産にのみ投資できることです。

個人投資家は多くの場合、リミテッド・パートナーシップ、LLC、または株式会社を通じて不動産を所有します。 「株式投資」にはならず、不動産のままです。 実際、REIT と不動産のリターンはほぼ次のとおりです。完全に相互統合されている Cohen & Steers (CNS) の研究によると、ほぼ同じ要因です。 REIT が不動産以外に何も所有していないことを考えれば、それほど驚くべきことではありません。

私たちは、REIT がポンド対ポンドで最も優れた投資であると信じています。 不動産のプラスの特性を組み合わせます。

株式のすべてのポジティブな属性:

基本的に、両方の資産クラスの長所を組み合わせて、短所のほとんどを取り除きます。 これが、私がプライベートエクイティの不動産投資よりもREITを好む理由です。

クロージングコストが約 5 ～ 10% 節約され、日々の流動性、多様化、容易な資本拡張性、および専門的な管理が得られます。不動産のリスクやマイナス面をすべて排除して、不動産の収益を得ることができます。

実際、REIT は民間不動産よりもさらに高い収益を生み出しています。 これは多くの人にとって驚くべきことですが、聞いてください。

この最後の点は、REIT が定期的に新規株式を発行し、プラススプレッドで再投資し、個人投資家が達成できるよりも速い速度でキャッシュフローを拡大できるため、特に重要です。 REIT は通常、年間 5% のペースでキャッシュ フローを増加させます。 それに比べ、民間の不動産投資家は、キャッシュフローが年間 2% 増加できれば満足です。

結果として、REITは民間不動産を上回るパフォーマンスを発揮ケンブリッジが行った調査によると、年間最大 4% ずつ増加しています。 過去 20 年間、REIT は、その間に大規模な金融危機に見舞われたにもかかわらず、平均して年間トータル 14% のリターンを生み出しました。

ただし、これはすべての REIT が購入する価値があることを意味するものではありません。 株式と同様に、ほとんどの REIT の評価はかなり高く、一部の REIT は過大評価されており、一部の REIT のみが過小評価されています。

例として、不動産収入 (O) はセクターの人気銘柄で、FFO 22 倍、配当利回り 3.7% で取引されています。 通常の株式よりも割高かもしれないが、特に魅力があるわけでもない。

以下では、私のお気に入りの REIT サブセクターの 2 つであるネットリース REIT と海外 REIT にわたる魅力的な REIT 投資をいくつか紹介します。

ネットリース REIT は、すべての REIT の中で最も安全で予測可能です。 なぜなら、彼らは10年から15年という異例の長期リース期間、自動的に家賃が値上げされ、家主責任がない物件を借りているからだ。 通常、テナントは固定資産税や維持費も支払わなければなりません。

ほとんどのネットリースREITはリース期間が10年以上残っているため、たとえ明日景気後退に陥ったとしても、持続可能な配当の資金として安定したキャッシュフローを稼ぎ続けるでしょう。

ここで重要なのは、利回りが 5% を超え、年間成長率が 5% を超えるネットリース REIT を見つけることです。 これらを組み合わせると、評価額を拡大することなく年間トータルリターンが 10% を超えることになります。

景気サイクルの終盤において、不況に強い投資から二桁の利益を得るのは非常に魅力的です。 このため、当社はコアポートフォリオにおいてそれらを大幅に重視しています。

現時点では、ほとんどのネットリース REIT は価格が高すぎて、上に挙げた収益と成長の要件を満たしていません。 ただし、割安な企業がいくつか残っています。

最近購入した素晴らしい例は次のとおりです。スピリット リアルティ キャピタル(SRC)。

SRC は不動産収入 (O) に非常に似ています。 両社は、多数のファストサービスレストラン、フィットネスセンター、ガソリンスタンド、食料品店を備えたサービス指向のネットリース物件を所有しています。 SRC が所有するダラー ゼネラル (DG) 資産:

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SRC はリース期間が 10 年以上残っており、不動産収入と同様に非常に信頼性の高いキャッシュ フローを持っています。 ただし、主な違いは評価です。

SRC の配当利回りは 6.5% で、2020 年の 1 株当たり AFFO の成長率は 6.5% と見込まれています。これにより、トータル リターンは 13% となります。

しかし、それだけではありません。 当社は、SRC が同業他社と比較して少なくとも 20% 過小評価されていると推定しています。 誤った価格設定が修正されるまでに 3 年かかると仮定すると、SRC の株主はディフェンシブ REIT から最大年間総収益率 15 ～ 20% を獲得することになります。

今日の不安定な市場において、これは私たちが購入する絶好の機会です。

もう一つの魅力的な機会は、EPR のプロパティ (EPR)。 EPR は他のネット賃貸 REIT とは異なり、映画館、ゴルフ複合施設、スキー場などのニッチなネット賃貸物件に焦点を当てています。 EPR が所有する AMC (AMC) プロパティ:

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市場はこれらの資産をどのように評価すればよいのかわかりません。 ほとんどの投資家はそれらをよりリスクの高い不動産として認識しています。 実際、EPR はすべての REIT の中で最も回復力のあるポートフォリオ指標を享受しており、稼働率は 97% を下回ることはありません。

現在、EPR は 13 年間のリース契約を結んでおり、平均 1.8 倍の賃料をカバーしています。 この家賃補償は弾力性があり、毎年一貫しています。 したがって、そのキャッシュフローは、実際にはすべての REIT の中で最も予測しやすいものの 1 つです。

EPR は、配当利回りが約 12% で、引き上げられたばかりであり、正常化成長率は約 5% です。 これらを組み合わせると、年間トータルリターンは 17% になりますが、SRC と同様に、EPR は今後数年間で FFO の大幅な拡大に向けて設定されると考えています。 EPRの価格はFFOの10倍ですが、同業のカジノネットリースREITの一部はFFOの16倍で取引されています。 当社は、EPR の長年にわたるアウトパフォームの歴史と優れたポートフォリオの多様化を考慮すると、プレミアムバリュエーションで取引されるべきであると考えています。 この倍率が FFO の 15 倍に近づくにつれて、株主は予測可能なネット リース REIT から最大 20% の年間リターンを得ることができるようになります。

私の不動産投資の約 25% は海外です。 これにより、不動産ポートフォリオを多様化し、リスクを軽減し、利回りを高めることができます。

ほとんどの REIT 投資家は、海外市場への投資が難しいと認識されているため、海外に機会を求めようとはしません。 実際には、これは米国の REIT に投資するのと同じくらい簡単です。

ブローカーに取引許可をリクエストする必要があります。 次に、通貨を外貨に両替する必要があります。 最後に、正しいティッカーを書き留めて株を購入します。 税金に関しても大きな誤解があります。 多くの投資家は源泉徴収を理由に海外投資を拒否しています。 彼らが無視しているのは、ほとんどの国が二重課税を避けるための条約を結んでいるということだ。 したがって、この源泉徴収税を母国で「税額控除」として使用して、再課税を避けることができます。 税務の専門家に相談することをお勧めしますが、これはそれほど難しいことではありません。

投資家が海外 REIT をスキップするのは特に残念です。最良の機会は見落とされている国際市場にあることが多いからです。

現在、30 か国以上が REIT 制度を採用しています。

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ハイ・イールド・ランドロードでは、ヨーロッパとアジアに多額の投資を行っていますが、アフリカや中東には距離を置いています。 多くの外国 REIT が目に余る利益相反を抱えて不適切に管理されていることが判明しました。 一例として、アジアでは、REITのスポンサーが別の事業体で不動産を開発し、REITにこれらの不動産を高額で購入させるのが一般的です。 これは独立企業間の取引ではなく、米国の REIT 投資家はそれを容認しないでしょう。 しかし、アジアではまだそれを無視しています。

したがって、国際 REIT 市場における最も重要な投資基準は、管理とその利益の調整です。 管理が不十分なREITを削除すれば、すぐに半分以上のREITをスキップできます。

アジアでは非常に評判の良いスポンサーが 2 社あります。 これらはキャピタランド(OTCPK:CLLDF) およびカエデ 。 彼らは多くのREIT事業体を管理しており、そのほとんどは高額な評価を受けています。

ただし、いくつかの例外が残っています。 例として、メープルツリー ノース アジア （シンガポールで取引、ティッカーSGX:RW0U）は現在、52週間ぶりの安値で取引されている。 香港、中国、日本に不動産を所有しています。 IPO以来、香港暴動が勃発するまで非常に好調な業績を上げた。 株価心理は打撃を受けた。 そして、この直後にコロナウイルス危機が発生しました。 その結果、メープルツリーの北アジアの主力車は現在6.5％の配当利回り（通常は4％に近い利回り）で取引されており、コロナウイルスの解決策が見つかれば大きな上昇が期待できる位置にある。

ゲートウェイ プラザ、北京 – Mapletree North Asia が所有する不動産:

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ヨーロッパでは、私たちはより豊かな中央ヨーロッパと北ヨーロッパの国々を好みます。 ドイツ、フィンランド、スウェーデンには今、良いチャンスがある。 英国の REIT 市場も割安であり、市場は EU 離脱に過剰反応していると考えられます。 例として、ブリティッシュランド (OTCPK:BTLCY) はロンドン中心のトロフィー不動産ポートフォリオを持つ地元優良企業で、現在価格は NAV より 50% 割引で、配当利回りは 6% です。 同社は要塞のバランスシートを享受しており、長期的な価値を生み出すために自社株を買い戻している。

現在、当社は約 300 件の REIT 案件（国際市場を含む）のうち 30 件に投資しています。 これらの投資は私の純資産の約半分に相当します。 非常に選択的であり、過小評価されていると思われる REIT にのみ投資することで、十分な安全マージンと長期的な値上がりの可能性を伴って高収入を得ることができます。

の組み合わせです収量、価値、成長、安全性それが当社の戦略を他の株式投資家とは一線を画すものとしています。 通常の株式ではこのレベルの収入と安全性は得られません。 少なくとも、私たちはあなたがどのようにそれを行うのかを理解していません。

投資家は徐々にこの現実に気づき始めています。 まだ 20 年前、投資家は不動産にほとんど投資していませんでした。 現在、不動産は金融機関のポートフォリオの約 4 分の 1 を占めています。 そして 2030 年までに、不動産への配分は最大 40% に達すると予想されます。

ソース

この考えを踏まえると、不動産にこれほど多くを割り当てるのは間違っているでしょうか? それとも私たちは時代の先を行っているだけなのでしょうか？ コメントセクションであなたの考えを共有してください！ いつも読んでいただきありがとうございます！

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この記事を書いたのは

Jussi Askola は元プライベート・エクイティ不動産投資家で、テキサス州ダラスにある $2 億 5,000 万ドル以上の投資会社で働いた経験があります。 ドイツでの不動産取得を実行します。 現在、彼は Seeking Alpha で不動産サービスの第 1 位にランクされている「High Yield Landlord」の著者です。 2 週間の無料トライアルに参加して、私の最も確信を持った投資アイデアのすべてにアクセスしてください。 詳細については、ここをクリックしてください。

Jussi は、NAV を大幅に割り引いて過剰な利回りで取引されることが多い不当価格の不動産証券を専門とする価値志向の投資ブティックである Leonberg Capital の社長でもあります。 すべての CFA 試験に合格したことに加え、ユッシはニュルティンゲン ガイスリンゲン大学 (ドイツ) で不動産金融の学士号を取得し、サウス ウェールズ大学 (英国) で不動産管理の学士号を取得しています。 彼は REIT 投資に関する受賞歴のある学術論文を執筆し、多数の金融メディアで特集され、SeekingAlpha には 50,000 人を超えるフォロワーがおり、多くのトップ REIT エグゼクティブとの関係を築いてきました。

免責事項: Jussi Askola は登録投資アドバイザーまたはファイナンシャル プランナーではありません。 SeekingAlpha.com またはその他の場所での彼の記事およびコメント内の情報は、情報提供のみを目的として提供されています。 自分で調査するか、資格のある専門家のアドバイスを求めてください。 投資に関する決定はご自身の責任で行ってください。 High Yield Landlord は Leonberg Capital によって管理されています。

アナリストの開示: 私はロング SRC です。 EPR; BTLCY; MNA。 この記事は私自身が書いたものであり、私自身の意見を述べています。 私はそれに対する補償を受け取っていません（Seeking Alphaから以外）。 私は、この記事で株式が言及されている企業とは何の取引関係もありません。

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