新たな不動産崩壊に備えて利益を得る

Oct 08, 2023

ラシ・バドラマニ

私の大叔母モーデル・フィンリーが最近99歳で亡くなりました。それは私の祖母が数年前に亡くなったのと同じ年齢です。

私もこの素晴らしい女性たちと同じ遺伝子を持っていればいいのですが、彼女たちは裕福な女性ではありませんでしたが、ほぼ一世紀にわたって健康に恵まれていたのです。

二人とも長生きしたという事実を考えると、1929年の株式市場の暴落に大きな影響を受けたと私は確信しています。

私の祖母は、子どもの頃の人生や、サウスカロライナ州の田舎にある小さな家族経営の農場で育った両親が直面した逆境についてよく話してくれました。

先週、大叔母が亡くなったことを聞いたとき、私は大恐慌に至るまでの時間と今日の類似点について考え始めました。

ホーマー・ホイトの古典『シカゴの地価百年』で伝えられているように、大恐慌（1918年から1926年まで）に至るまで、シカゴの人口は35％増加し、地価は150％、つまり年間約12％上昇しました。

そして 1926 年に地価は悪化し、その後下落しました。 1933 年までに、シカゴの地価は全体で約 70% 下落しました。 周辺地域はさらに劇的に減少した。

思い出してください、私の祖母と大叔母は、大恐慌の最中、まだ子供でした。FRBが金利を高すぎて経済を圧迫していた時代です。

二人とも、子供の頃から、不動産の劇的なメルトダウンによって引き起こされた1929年の株式市場の暴落の影響を目撃しました。 彼らの両親（私の曾祖父母）は農民であり、彼らが所有していた土地は本質的に無価値になり、これが「汚れた貧しい人」という言葉の由来です。

私の曾祖父母は、パニックに陥った預金者が現金を引き出し、当然のことながら失業率が急増し、銀行システムが機能不全に陥るのを目の当たりにしました。 ホーマー・ホイトが述べたように、大恐慌を引き起こし、さらに悪化させたのは不動産バブルでした…

…これは見覚えがありませんか？

私の祖母と大叔母が非常にストレスの多い時代を生きてきたことを私は知っていますし、二人ともほぼ一世紀を生きることができたことにとても感謝しています。 不動産価値が暴落していた大恐慌時代の生活がどのようなものだったのか、想像することしかできません。

1926 年に彼らが生きていた同じ公式は、今日でも同じです。

金利上昇 + 高インフレ + 銀行危機 + 不動産価値の下落

そうです、これら 4 つはすべて 1929 年に作成されたもので、現在も 4 つすべてが手元にあります。

1929 年のような銀行メルトダウンを避けるために、金融規制当局は銀行システムへの感染を防ぐために積極的な措置を講じてきました。 ただし、iREIT™ での調査に基づくと、商業用不動産業界は今後 12 か月間さらに悪化する可能性があると考えていますジェイミー・ダイモンも同意する、

「…この場合のオフサイド（間接的な影響を意味するウォール街の専門用語）はおそらく不動産だろう。それは特定の場所、特定のオフィス物件、特定の建設ローンだろう。それは非常に孤立している可能性があり、すべてではないだろう。銀行。"

収益物件向けの商業用不動産モーゲージ市場は約4兆5000億ドルで、銀行融資全体の約80％が地方銀行からのものとなっている。 ダイモン氏が言及しているこれらの「特定の」セクターとは、ローン残高の50％以上を占める集合住宅ローンとオフィスローンのことである。

住宅ローン銀行協会によると、約7,280億ドル（融資総額の16％）が2023年に満期となり、さらに6,590億ドル（15％）が2024年に満期を迎えるという。銀行は大幅な撤退をしており、これは多くの家主が困難な状況に陥ることを意味している。債務満期の借り換えに時間がかかります。

私自身もかつて (20 年以上) 不動産開発者として働いていましたが、この環境では借金の借り換えについて心配する必要がないことをうれしく思っています。 オフィス物件の「大不況」のようなものです。

約7,280億ドルのローンが2023年に満期を迎える予定で、同額が2024年に満期を迎える予定だが、これらの家主は不動産の借り換え資金をどこから調達するのだろうか？

中小規模の不動産所有者にとって、特により困難なオフィスや集合住宅部門では、今後は厳しい時代が訪れるだろう。

大恐慌と同じ要素もいくつかありますが、銀行はそれをコントロールしているようだ（少なくとも現時点では）そして私たちの調査では、最も可能性の高い結果は、適度な景気後退であることが示唆されています。

私たちのチームは、不動産 REIT の評価額が 20% から 25% 程度下落しているのを目の当たりにしています。これは、世界で最も人気のある不動産を所有する家主の株式を、債務満期のリスクなしに所有する絶好のチャンスがあることを意味します。

不動産投資信託（REIT）は、平均的なジョーとジェーンが安定した収入を得るために 1960 年に設立されました。そして私の唯一の後悔は、祖母とモーデル叔母がこれらの優良株が生み出す収入を利用できればよかったのにということです。

WP キャリー (WPC)は、シングルテナント物件に特化した多角的なネットリース不動産投資信託（「REIT」）です。 WPC は柔軟な取引構造を持ち、セール・リースバック、既存のネットリース物件の取得、ビルド・トゥ・スーツを通じて物件を取得します。

WPC は北米とヨーロッパに不動産を保有するなど地理的に多様化しており、不動産の種類によっても多様化しています。 同社のポートフォリオには、約 1 億 7,600 万平方フィートをカバーする 1,446 件のネットリース物件が含まれています。 さらに、84 のセルフストレージ施設のポートフォリオを持っています。

同社のネットリースポートフォリオは、ネットリースベースでリースされる工業用不動産、倉庫用不動産、小売用不動産、オフィス用不動産、セルフストレージ不動産で構成されています。 年間基本賃料（「ABR」）に占める割合としては、工業用不動産が ABR の 27.3% を占める最大のカテゴリーであり、次に倉庫物件が ABR の 24.2% を占めています。

ABRの17.4%を小売業が、17.2%をオフィスが占め、ネットリースのセルフストレージ物件が4.5%を占めています。 同社のネットリースポートフォリオの加重平均リース期間 (「WALT」) は 10.9 年、稼働率は 99.2% です。 同社のセルフストレージポートフォリオは 84 物件で構成され、52,105 ユニットが収容され、稼働率は 91.5% です。

WPC - IR

WPC は S&P Global から BBB+ の信用格付けを取得し投資適格であり、調整後 EBITDA に対する比例純負債の 5.8 倍、総資産に対する連結負債の 40.3%、固定費カバー率 5.4 倍などの強力な負債指標を備えています。 。

彼らの債務の比例加重平均金利は 3.1%、満期までの比例加重平均期間は 4.1 年です。 負債総額の3.7％にあたる3億600万ドルが2023年に満期を迎え、3億8500万ドルの先物株式を含めると総流動性は17億ドルとなる。

WPC - IR

2010 年以来、WPC の調整後運営資金 (「AFFO」) の平均成長率は 4.22%、平均配当成長率は 5.44% でした。

配当利回りは 6.17% で、AFFO で十分カバーされています。配当性向は80.19%で、現在P/AFFOは13.02倍で取引されています。これは、通常の AFFO 倍数の 14.67 倍よりも割引されています。

高速グラフ

WPC が通常の P/AFFO 倍率に戻れば、2024 年末までに年間総収益率は 18% になります。

iREIT™では私たちはWP Carey株を「買い」と評価します。

高速グラフ

デジタル リアルティ (DLR)データセンターに特化したREITです。 同社は世界中にデータセンターを持ち、米国ラテンアメリカ、アジア、オーストラリア、カナダ、アフリカ、ヨーロッパにある約 5,000 の顧客にサービスを提供しています。

同社のポートフォリオは、約 3,880 万平方フィート (開発スペースを除く) をカバーする 314 のデータセンターで構成され、214,000 の相互接続が含まれています。 第 1 四半期末の時点で、Digital Realty の稼働率は 83.7%、加重平均残りリース期間は 4.8 年でした。

データセンターにはサーバーが保管されており、他の種類の不動産よりもはるかに専門化されています。 サーバーのスムーズな動作を維持するための熱センサーと冷却システム、外部のスマート フェンスとカメラを含むセキュリティ システム、および複数層の内部アクセス システムが必要です。

さらに、中断のないサービスを維持するために、バックアップ電源とともに大量の電力を引き込むためのインフラストラクチャを構築する必要があります。

DLR-IR

Digital Realty は、S&P Global から BBB 信用格付け (見通しがネガティブ) で投資適格であり、調整後 EBITDA に対する純負債の比率が 7.1 倍、長期負債資本比率が 52.57%、固定費などの合理的な負債指標を備えています。カバー率4.4倍。

彼らの負債は97%が無担保、81%が固定金利であり、加重平均満期までの期間は5年、加重平均金利は2.8%です。

DLR-IR

Digital Realty は、20 億ドルの資産を売却して、（投資スプレッドがプラスの）新しい開発プロジェクトにリサイクルする予定です。 同社は2023年第1四半期から第1四半期にかけて、バージニア州アッシュバーンのデータセンターの権益10％を（副社長パートナーとともに）収益化し、好立地のデータセンターと高い評価額に対する意欲を示した。

この資産はメガワットあたり約 1,700 万ドルの評価額で売却されました。これは、今日のこの市場における新しいデータセンターの開発コストと大幅な価値創造に相当する割増額に相当します。 この物件は約13年前に価格の50％で建てられました。

過去 10 年間の DLR の平均 AFFO 成長率は 5.74%、配当成長率は 5.29% でした。 配当利回りは 4.66% で、AFFO の配当性向 81.33% で十分カバーされています。

DLR の価格パフォーマンスは過去 1 年半にわたって苦戦していましたが、人工知能 (「AI」) の急増と、AI に必要な要件をサポートするためにデータセンターが果たす役割により、最近では大幅な値上がりが見られています。 先月だけで DLR の株価は 11.24% 上昇しました

高速グラフ

現在、DLR の P/AFFO 倍率は 17.25 倍で、通常の AFFO 倍率である 20.61 倍を大幅に下回っています。 株価が通常のAFFO倍率に戻れば、2024年末までに年間総収益率は約20％に達することになる。

iREIT™ では、Digital Realty 株を「強い買い」と評価しています。

高速グラフ

リージェンシー センター (REG)は、食料品中心のショッピングセンターに特化したREITです。 同社のポートフォリオは、総賃貸可能平方フィート 5,100 万平方フィートをカバーする 400 を超えるショッピング センター (食料品店が約 80% を占めている) で構成され、約 95% のリース率で 8,000 を超えるテナントにサービスを提供しています。

同社の施設は主にフロリダ、カリフォルニア、テキサスにあり、また中部大西洋地域および国の北東部でも大きな存在感を示しています。

最近REGは、ウルシュタット ビドルのプロパティ(UBA) は今年後半 (第 3 四半期後半または第 4 四半期前半) に閉鎖される予定であり、中核営業利益が直ちに増加すると予想されます。

ウルシュタット ビドルは、主にニューヨーク、ニュージャージー、コネチカットにある食料品店を中心とした屋外ショッピング センターを所有しています。 UBA には 530 万平方フィートの総賃貸可能面積 (「GLA」) をカバーする 77 の不動産があり、94.2% が賃貸されています。

買収が完了すると、REG のプロフォーマポートフォリオは 5,640 万平方フィートの GLA をカバーする 481 物件で構成され、95% が賃貸されると推定されます。

(REG - IR)

Regency Centers は BBB+ の信用格付けを有しており、営業 EBITDAre に対する純負債の比率が 4.9 倍、資本に対する長期負債の比率が 41.15%、固定費カバー率が 4.7 倍であるなど、強力な負債指標を備えています。

彼らの債務の加重平均金利は 3.9%、加重平均満期までの期間は 8.1 年です。 さらに、2023年に満期が最小限であり、合計12億ドルの流動性を持っています。

REG-IS

過去 10 年間、REG は平均 AFFO 成長率 6.34%、平均配当成長率 3.18% を達成してきました。 配当利回りは 4.61% で、AFFO の配当性向 75.87% で十分カバーされています。

高速グラフ

現在、リージェンシー・センターズのP/AFFO倍率は16.70倍で、通常のAFFO倍率である20.21倍を大きく下回っています。 REG が 2024 年末までに通常の AFFO 倍率に戻ることができれば、年間総収益率は約 20% になります。

iREIT™ では、リージェンシー センター株を「買い」と評価しています。

高速グラフ

不動産収入(O)は、トリプルネットベースで長期賃貸されるシングルテナントの自立型不動産に特化したREITです。 彼らは主に電子商取引に耐える小売不動産を所有していますが、工業用不動産やゲーム用不動産も所有しています。

合計で、同社は 12,237 件の不動産を所有または所有権を有しており、占有率は 99% で、賃貸可能面積は約 2 億 3,680 万平方フィートとなっています。 同社の物件には 84 の異なる業界で活動する 1,259 のテナントが入居しており、加重平均残存リース期間は約 9.5 年です。

リアルティ・インカムは、29 年連続増配を達成し、配当貴族の称号を得ることができる数少ない REIT の 1 つです。 彼らは毎月配当を支払い、通常は四半期ごとに増配します。 合計で毎月 634 回の配当を発表し、四半期ごとに 102 回連続の増配を達成しました。

不動産収入 - IR

Realty Income は、S&P Global から A- の信用格付けを獲得しており、純負債対年換算プロフォーマ調整後 EBITDAre が 5.4 倍、長期負債資本比率 41.21%、固定費カバレッジ比率 4.6 倍という強力なバランスシートを備えています。 。

彼らの負債は固定金利が 90%、無担保が 95% であり、加重平均満期までの期間は 5.9 年です。 Realty Income は 2023 年に満期が最小限であり、2023 年 3 月 31 日時点の総流動性は 31 億ドルです。さらに、約 15 億ドルの未決済先物株式と、4 月に終了した社債発行からの 10 億ドルを保有しています。

不動産収入 - IR

過去 10 年間の不動産収入の AFFO 成長率は 6.99%、配当成長率は 5.76% でした。 堅実な成長率に加えて、27 年間のうち 26 年間で AFFO の収益がプラス成長を続けています。 配当利回りは 5.17% で、AFFO 配当性向 75.69% で十分カバーされており、現在は割引価格となっています。

高速グラフ

現在、Realty Income の P/AFFO 倍率は 14.98 倍で、通常の AFFO 倍率である 19.17 倍に比べて大幅に割引されています。 不動産収入が2024年末までに通常のAFFO倍率に戻った場合、投資家は年間総収益率25％を期待できるだろう。

iREIT™では私たちはリアルティ・インカム株を「買い」と評価しています。

高速グラフ

VICI プロパティ (VICI)は、カジノゲーミング施設に特化した体験型REITです。 彼らは、シーザーズ パレス ラスベガス、ベネチアン リゾート ラスベガス、MGM グランドなどの象徴的なトロフィー施設を所有しています。

同社のポートフォリオは、米国とカナダにある 50 か所のゲーミング施設で構成されており、その面積は約 1 億 2,400 万平方フィートで、約 60,100 のホテル客室、約 500 の小売店、450 を超えるバー、レストラン、ナイトクラブを備えています。

彼らの施設は大手ホスピタリティおよびゲーム運営会社によって運営されており、トリプルネットベースでリースされています。 VICI は、ゲーム施設に加えて、4 つのチャンピオンシップ ゴルフ コースと、将来の開発に使用できるベガス ストリップの隣の 34 エーカーの土地を所有しています。

VICI - IS

VICI は 2018 年に結成され、それ以来急激な成長を見せています。

彼らは買収に非常に積極的で、最近の例としては、ブラックストーン・リアル・エステート・インカム・トラスト（「BREIT」）と保有していたMGMグランドとマンダレイ・ベイの合弁事業の残り49.9％の権益の取得、4つのゲーミング施設の取得などが挙げられる。 Pure Canadian Gaming とのセール・リースバック取引と、ミシシッピ州チュニカにある Gold Strike カジノの買収を通じて、カナダでのカジノを獲得しました。

VICI - IS

VICIは、S&P Globalから信用格付けBBB-の投資適格であり、ネットレバレッジレシオ5.9倍、長期負債資本比率42.68％、インタレストカバレッジレシオ3.12倍などの堅実な負債指標を備えています。

彼らの債務は 82% 無担保、99% 固定金利であり、加重平均満期までの期間は 6.6 年です。 さらに、2023 年に債務の満期は発生せず、第 1 四半期終了時点で VICI の流動性総額は 36 億ドルとなります。

VICI - IS

2019 年以来、VICI の平均 AFFO 成長率は 7.60%、平均配当成長率は 10.80% でした。 配当利回りは 5.04% で、AFFO 配当性向 77.72% で十分カバーされています。 さらに、VICI は通常の評価額よりわずかに割引された価格で取引されています。

高速グラフ

VICI は現在、P/AFFO 倍率 15.37 倍で取引されており、通常の AFFO 倍率 16.54 倍と比べて有利です。 VICI が通常の AFFO 倍率に戻った場合、2024 年末までに年間総収益率は 17% となります。

iREIT™ では VICI 株を「買い」と評価しています。

高速グラフ

以下に示すように、現時点ではこれら 5 つの優良 REIT はすべて確実な候補であると考えています。 これら 5 つの REIT の平均配当利回りは 5.2% (配当性向 77%)、平均トータルリターン予測 (iREIT™ による) は年間 20% です。

アイリート™

5 つの REIT はすべて、iREIT™ 100 High Quality Equity REIT Index に含まれており、iREIT-MarketVector™ Quality REIT Index の構成銘柄でもあります。

iREIT™ on Alphaで品質と価値に基づいて定期的に審査されるこれらの高品質REITの中核ポジションを保有することをお勧めします。

私の祖母と大叔母の極度の保守主義を考えると、特にサイクルのこの段階では、彼らもこれらの勧告に同意すると確信しています。

「父の死後、何年にもわたる貧困は私に軽くしか影響を与えませんでした。それらは私の性格に、お金に対する深刻な懸念、少額で一生懸命働く意欲、そして私のあらゆる支出習慣における極度の保守主義」 ベン・グレアム

いつものように、サービスを提供する機会をいただきありがとうございます。

著者のメモ : ブラッド・トーマスはウォール街のライターです。つまり、彼の予測や推奨事項が常に正しいとは限りません。 これは彼の文法にも当てはまりますので、誤字脱字を見つけた場合はご容赦ください。 また、この記事は無料です。研究を支援し、第 2 レベルの思考のフォーラムを提供することのみを目的として作成および配布されています。 読んでコメントしてください。以下のコメントを楽しみにしています。

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この記事を書いたのは

ブラッド・トーマスは、世界中の 10 万人を超える投資家にサービスを提供する、購読ベースの金融情報発行会社である Wide Moat Research (「WMR」) の CEO です。 WMR には、REIT、MLP、BDC、従来の C-Corps を含むすべての配当カテゴリーをカバーする経験豊富な多分野のアナリスト チームがいます。

WMR ブランドには、(1) iREIT on Alpha (Seeking Alpha)、(2) The Dividend Kings (Seeking Alpha)、および (3) Wide Moat Research が含まれます。 彼は『フォーブス リアル エステート インベスター』の編集者でもあります。

Thomas は、Barron's、Forbes Magazine、Kiplinger's、US News & World Report、Money、NPR、Institutional Investor、GlobeStreet、CNN、Newsmax、Fox でも取り上げられています。

彼は、2014 年、2015 年、2016 年、2017 年、2018 年、2019 年、2020 年、2021 年、2022 年 (ページビューに基づく) で Seeking Alpha に最も貢献したアナリストであり、(Seeking Alpha で) 108,000 人を超えるフォロワーがいます。 トーマスは『The Intelligent REIT Investor Guide』(Wiley) の著者でもあり、新しい本『REITs For Dummies』を執筆中です。

アナリストの開示: 私/当社は、株式所有権、オプション、またはその他のデリバティブを通じて、DLR、O、REG、UBA、UBP、VICI、WPC の株式に有利な買いポジションを持っています。 この記事は私自身が書いたものであり、私自身の意見を述べています。 私はそれに対する補償を受け取っていません（Seeking Alphaから以外）。 私は、この記事で株式が言及されている企業とは何の取引関係もありません。

アルファの情報開示を求める:過去のパフォーマンスは将来の結果を保証するものではありません。 投資が特定の投資家に適しているかどうかについての推奨やアドバイスは行われません。 上記で表明された見解や意見は、Seeking Alpha全体の見解や意見を反映していない可能性があります。 Seeking Alpha は、認可された証券ディーラー、ブローカー、米国の投資顧問、投資銀行ではありません。 当社のアナリストは第三者の執筆者であり、その中にはプロの投資家と、いかなる機関や規制機関からも認可や認定を受けていない個人投資家の両方が含まれます。