WP Carey: 私がバリュエーションでポジションを売却した理由 (NYSE:WPC)

Mar 31, 2023

RonFullHD/iStock（ゲッティイメージズ経由）

WP Carey (NYSE:WPC) には長期にわたって株を保有する忠実な株主がたくさんいるのではないかと思いますが、株に関する私の経験はこれまでとは大きく異なりました。 わずか 4 か月前にその名前を購入した後、長期的にのみ予想していた評価額をどういうわけかすぐに達成したため、私は株式を売却します。 同社は同業他社を大きく上回る既存店賃料の伸びを実現する可能性が高いものの、同業他社と比較したプレミアムバリュエーションを正当化するのは依然として難しい。 また、金利環境が上昇しているにもかかわらず買収キャップレートが依然として低いため、投資家は価格圧力によるリスクを過小評価している可能性があります。 現時点では評価を「保留」に下げさせていただきます。

金利が急上昇し、不況のリスクが高まる中、WPC は家主として何らかのプレッシャーを感じると思いますよね? WPC は過去 1 年間かなり好調な成績を収めてきたため、このような理論は誤りであることが判明しました。

私が最後に WPC について取り上げたのは 10 月で、そこで私がついに傍観者から離れて株を買うことにした理由を説明しました。 当時、私は 6% の利回りが魅力的であると考え、5% の利回りへの再評価を待っていました。 それ以来、株価は急速に約 18% 戻り、私の公正価値目標の 5% に達し、私は自分のポジションを再評価することになりました。

WPC は、現在市場に存在する数多くのトリプルネットリース不動産投資信託 (「NNN REIT」) の 1 つです。 WPC はさまざまな業界に多角的に事業を展開しており、産業資産へのエクスポージャーを増やすよう努めています。

2022年第3四半期のプレゼンテーション

このセクターには非常に多くの NNN REIT があるため、それらを区別するのは難しい場合があります。 WPC のユニークな点は、平均基本賃料の 55% が CPI に連動しているため、インフレの影響が大きいことです。

2022年第3四半期のプレゼンテーション

これにより、同社は過去数四半期にわたって既存店ABRの成長が加速していることがわかりました。 最新四半期の 3.4% という数字は、他の追随を容易に上回るものです。

2022年第3四半期のプレゼンテーション

電話会議で経営陣は、インフレが年次リースのエスカレーターに影響を与えるまでにはタイムラグがあるため、2023年の既存店成長率は約4.5％となり、2024年もその影響が続くだろう、と指摘した。これはある分野では傑出した数字となるだろう。通常、既存店舗の賃料は約 1% 増加します。

WPC は EBITDA に対して 5.6 倍の負債で四半期を終えました。経営陣は 5.5 倍から 5.8 倍を目標営業範囲として目標としています。 平均債務満期がわずか 4.6 年であることは注目に値します。WPC が満期を迎えた債務を借り換える際に支払利息が増加する可能性があります。

2022年第3四半期のプレゼンテーション

WPC は、2022 年の最初の 3 四半期までに 13 億ドルを投資しており、このうち第 3 四半期の 4 億 7,480 万ドルが含まれます。 第 3 四半期の投資の加重平均キャップレートは 6.4% (資本プロジェクトを含めると 6.3%) でした。 これは、2021年の平均キャップレートからわずか50ベーシスポイントの拡大に​​相当した。多くのREIT投資家は、金利上昇環境を考慮してキャップレートの拡大を期待していたのかもしれないが、ネットリース不動産は依然として売り手市場のようだ。 経営陣は電話会議で、今後も価格にはこだわり続ける意向を表明したが、その姿勢はまだ数値に重大な影響を及ぼしていない。

同四半期の収益は 17.7% 増加しましたが、買収のために発行された株式を調整する必要があります。 営業からの調整後資金は1株当たり1.36ドルとなり、前年同期比9.7%増加した。 REIT にとって FFO は、従うべき指標として疑わしい場合がありますが (他の企業の調整後 EBITDA と同様)、WPC の場合、テナントが保守資本支出の責任を負っているという事実により、間違いなく信頼できる指標となります。

WPC では今後数年間でかなりの量のリースが期限切れになり、その半分以上が今後 10 年間で期限切れになります。

2022年第3四半期のプレゼンテーション

この点で高インフレ環境がプラスとなるかどうかは不明で、再リースのスプレッドが高くなる可能性があるか、あるいは顧客がCPIに連動した調整なしでリースの再交渉を求める可能性があるためだ。

同社は通期見通しを引き上げ、1株あたりAFFOが最大5.31ドルになると予想した。 これは最大20億ドルの不動産投資と3億ドルの処分が見込まれていることに基づいている。 後者の点に関しては、以前のレポートで私が強調したマイナス要因の 1 つは、買収に比べて同社の売却活動が活発であり、それが収益の希薄化に影響を及ぼしていることです。 2022 年に予想される 15% の比率ははるかに妥当なものであり、投資家はこの比率が今後も管理され続けるかどうかに注目する必要があります。

最近の価格では、WPC は 5% の配当利回りと 15.8 倍の AFFO で取引されていました。 対照的に、Realty Income (O) の利回りは 4.4% (FFO の 17 倍)、Spirit Realty (SRC) は利回り 6% (FFO の 11.7 倍) で取引されていました。 私は、WPC が O に近づきすぎて、SRC から遠すぎるのではないかと疑問に思っています。 WPCはCPI連動のエスカレーターによりOよりも優れた成長を生み出す可能性が高いが、歴史的な処分活動の低さから明らかなように、Oは間違いなくかなり高品質のポートフォリオを持っている。 一方、SRC のポートフォリオの質はやや劣るものの、今後も既存店賃料は約 1.8% 増加するはずです。 WPC の今年の既存店成長率 4.5% は驚異的であり、それが長期的に持続可能であれば、プレミアム倍率の正当性がわかります。 しかし、それが問題です。インフレが緩和すると、これらのエスカレーターは元に戻るでしょう。 したがって、その間の約 2% の差は、35% のプレミアム (FFO 倍数に基づく) を正当化するには十分ではありません。

一方で、センチメントは引き続き堅調である可能性が高いため、下値は限定的になる可能性があります。 WPC には 1998 年にまで遡り、配当金を増やしてきた長い歴史があります。

2022年第3四半期のプレゼンテーション

セクターとしての NNN REIT は、特にパンデミックによるロックダウンのさなかの 2020 年の好業績により、高く評価されています。 これらの価格での株価に関する私の問題は、複数の拡大について議論するのが難しいため、上値がかなり限られているように見えることです。 配当利回りを求めてこれを買おうとしているのであれば、高品質の債券ETFですら比較的高い利回りで取引されていると私は反論するだろう。 明らかな問題は、既存店賃料の高い伸びは長期的には持続可能ではないため、たとえインフレが長期間続いたとしても株価がさらなる複数の拡大から恩恵を受ける可能性は低いということだ。 評価を保留に下げます。

成長株は暴落した。 今日の市場での私のトップピックを知りたいですか？ 私はベスト・オブ・ブリード・グロース株の購読者向けに、ハイテク株暴落リストのパート1とパート2、つまりハイテク株暴落の最中に私が買っている銘柄のリストを提供しました。

最高の成長株にアクセスしてください:

この記事を書いたのは

Julian Lin はトップランクの金融アナリストです。 Julian Lin は、明日の勝者に関する確信度の高いアイデアを明らかにするリサーチ サービスである Best Of Breed Growth Stocks を運営しています。

ここから彼の最高の信念のアイデアにアクセスしてください。

アナリストの開示: 私または当社は、株式所有権、オプション、またはその他のデリバティブを通じて、SRC 株式に有利な買いポジションを持っています。 この記事は私自身が書いたものであり、私自身の意見を述べています。 私はそれに対する補償を受け取っていません（Seeking Alphaから以外）。 私は、この記事で株式が言及されている企業とは何の取引関係もありません。 私はベスト・オブ・ブリード・グロース株ポートフォリオのすべてのポジションをロングしています。

アルファの情報開示を求める:過去のパフォーマンスは将来の結果を保証するものではありません。 投資が特定の投資家に適しているかどうかについての推奨やアドバイスは行われません。 上記で表明された見解や意見は、Seeking Alpha全体の見解や意見を反映していない可能性があります。 Seeking Alpha は、認可された証券ディーラー、ブローカー、米国の投資顧問、投資銀行ではありません。 当社のアナリストは第三者の執筆者であり、その中にはプロの投資家と、いかなる機関や規制機関からも認可や認定を受けていない個人投資家の両方が含まれます。